房地产白银时代，如何“去库存”，以及如何实现“零库存” 是开发商必须要思考的问题，而服务于房地产企业的各家合作单位也需要思考，如何协助开发商去库存，从中分得一怀羹?上周三的创新微课堂聚焦了这一问题。
一、房子不好卖了，今年受一系列利好刺激，销售还是不错的，但8、9月增速减慢，去库存的压力依然很大。
二、钱不好赚了，利润率连续三年下降，上半年行业利润率进入了保9时代，已经跟很多制造业的利润率接近。
三、行业不好干，对别的行业不熟悉转型也难。
以上情况我们总结为房地产进入到了白银时代，从卖方市场走进了买方市场。
其核心是市场供需比的变化。
2013年万科的谭总做报告说，中国的在建房屋总量+已经建成的房屋数和城市家庭的户数比已经达到了1:1，也就是供需平衡了，这时候就进入了买方市场。
把政策用足把产能过剩的生意抓住才不枉二胎政策利好
现在二胎政策全面放开，在资本市场反应比较好。
但这个利好到底有多大？网传认为二胎政策带来的影响是：“四房才是刚需，五房成为改需，三房的市场被大大挤压，保姆房会列入开发范畴，学区房地位更不可动摇。”
这里面，说三房市场被挤压，我认为不符合行业现状，很多人都是买了大一居或者小两居，下一步换三房。
而说四房才是刚需，我认为一部分是刚需，另一部分是刚改。
从调查数据来看，中国20-40岁的总户数大概1.2亿，其中53.6%愿意生二胎，按照其中30%需要买房或换房来算，其中2000万家庭需要买房。
以110平米的三房或者小四房为例，其引发的市场需求规模大概在22亿平米，大概接近2年的成交量。
这个数据是偏乐观的，因为1.2亿中很多已经有第二个孩子了，而且想买房和真正能买房还是不一样。
总结来看，二胎政策让一线或者部分二线城市需求量更大，90-140平米的三房、四房需求量更大。
小户型需求变少，供大于求，大户型需求仍然不乐观。
那我们必须考虑以后供应的小户型配比大概在多少。
小户型必须要有，为了保证客户群体有年轻人，在未来走的更远。
这里大家要思考两个问题：怎样把政策用足，既能满足这一波人的需求，又能让总价较低，让更多人买得起房？市面上可能会有一居两居供应，有产能过剩，我们如何拿这部分做生意？
从购房者的软性需求入手抓住白银时代的生意
我们有个武断的结论，未来房企分化会加剧，除了城市选择、合理设计的因素外，管理水平和其他因素也会造成房企的巨大差距。
那么在供需平衡的情况下，生意到底从哪里来？
从开发商的角度来看，我们的生意是要去抢占卖不出去的存量房和设计不合理的房子的指标。
从购房者的诉求来说，一类是硬性需求，如医疗、教育、地段、交通，这个可操作空间比较小。
另一类是软性需求，比如总价、小区环境、工程质量、商业配套、物业服务等等，这是我们要去做的。
我们做的去库存方案是双轮驱动。
短期是去库存。
中期和长期是零库存，包括怎么选择城市，怎么做项目。
能把库存理顺的企业非常少。
卖了多年房子，但库存量和结构往往还是没搞清楚。
这样定的目标和规划都是被动决策。
理库存的案例 北京JH地产经营计划平台
这个平台是围绕公司战略发展来做的，首先这家公司梳理统一了自己各部门对库存的定义，包括在建未售的和备案后未售的。
后者就是现房，前者包括已开工未达预售许可条件的，达到预售条件未取得预售证的和取得预售证的（未开盘未售和开盘未售）。
这样才能在内部首先有个统一的语境便于讨论。
同时，对存货不是一把抓，而是关注滞销品，包括竣工未售的，开盘六个月还没卖掉的，拿了地未开发的。
识别出以后如何去化？
- 在年度考核中，把滞销品的去化率单独拿出来做考核。
- 对销售人员激励到位，对滞销品做专项激励。
- 做滞销品的促销活动。
以下几个方法可以支持企业决策：
从产销统计来说，可以通过产销系数比去预测房子多久可以卖的出去，以此来做生产决策。
从资产存量统计来说，能了解存货分布状态，来辅助销售计划的调整，避免增加新的库存。
从销售均价的跟踪来说，能防止高价楼低卖，给公司带来损失。
我们明源通过全民经纪人把渠道整合起来，这个里面有三个难点：多渠道怎么整合，怎么保证摊客规则没争议和怎么做佣金结算的处理。
从案场转型层面来看，技术永远不是痛点，场景的合理应用才是重点。
微楼书一定要做，但不是简单的从纸质往电子转移。
比如我认筹了，同事也感兴趣，那我就可以通过在线的微楼书便捷的推荐给他，一目了然。
这种传播成功率非常高。
做网上选房的时候一定要考虑用户操作的习惯性。
而来电跟踪和分析，是一种精细化管理，很清晰的体现与客户的互动关系。
网上销售要不要做？一定要做。
中信在网上做了集中的秒杀活动，已经做了五一、端午和十一三次，其结果都远远大于企业的预期。
五一秒杀成交超过1亿。
这个秒杀活动充分利用了微信群，在群里制造氛围，卖一套就在微信群里发出来，带动大家众志成城卖楼。
成交量达到1000万，公司领导就在群里发红包，保持激昂的工作状态。
我们可以得出结论，互联网公司不能完全替代传统企业，但可以通过互联网工具的应用、互联网思维的引入、促进传统企业在“+互联网”的转型之路上，走得更稳更远！